四川省人民政府关于公布继续有效的省政府规章目录的决定

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北京市房地产管理局


北京市房地产管理局《关于印发〈北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）〉的通知》
北京市房地产管理局


通知
各区县房地产管理局、各房地产评估单位：
为规范地价评估，合理确定国有土地使用权出让价格，我局制定了《北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）》。现发给你们，请遵照执行。



第一条 为合理确定本市国有土地使用权出让价格，规范地价评估，特制定本标准。
第二条 本标准适用于国有土地使用权出让地价评估。

第一章 资料准备
第三条 委托评估地价，委托方须提交下列证件资料：
（一）项目立项报告和市计委的批复。
（二）市规划局核发的建设用地许可证、建设地址通知书及建设工程许可证（或审定设计方案通知书）。
（三）市房地局核发的房屋所有权证。
（四）建设用地及市政代征地拆迁安置补偿情况及概算。
（五）评估机构认为应提交的其他资料。
以规划条件为评估依据时，（一）、（二）项为必备证件；以房地产现状为评估依据时，（三）项为必备证件。委托方在所提供的复印件上应注明“与原件相符”字样，并加盖公章。

第二章 评估办法的运用及参数选取
第四条 地价评估可分别采用以下方法：
（一）基准地价修正法
（二）市场比较法
（三）假设开发法（剩余法）
（四）收益还原法
（五）成本逼近法
地价的测算必须采用基准地价修正法和其它两种以上的评估方法进行计算。
第五条 基准地价修正法
（一）基准地价修正法的计算公式为：
宗地价格＝出让金基数×容积率修正系数＋基础设施配套建设费×容积率＋土地开发及其它费用
（二）计算时须逐项标明下列数据：
1、出让金的基数、容积率修正系数及修正后的出让金基数；
2、基础设施配套建设费中的四源及大市政、小区配套的基数，以及经容积率调整后的基数；
3、土地开发及其它费用的基数、调整系数，以及经调整后的基数。
第六条 市场比较法
（一）市场比较法的基本公式：
宗地价格＝比较案例宗地价格×情况修正系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数
（二）市场比较法以审核确定的评估案例楼面毛地价为参照价格，同时参考熟地价，进行修正后综合得出比准价格。应用中需明确：
1、应选取不少于三个具有可比性的案例，即同一经济地区、用途相同的宗地。比较案例项目名称不得标明，可以用相应的代号加以表示。
2、容积率修正表为：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
|容积率| ≤1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|
|修正值|1．00|1．91|2．74|3．50|4．20|4．90|5．60|6．30|7．00|7．70|
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
3、区域因素修正应综合考虑繁华程度、交通、环境、市政等影响因素而得出修正系数。
4、个别因素修正应综合考虑临街状况、面积、形状、地质等影响因素而得出修正系数。
5、年期修正系数按下列公式计算：
1
1－－－－－－－－
Ｎ1
（1－ｒ）
Ｋ＝－－－－－－－－－
1
1－－－－－－－－
Ｎ2
（1－ｒ）
其中：
Ｋ：年期修正系数
ｒ：贴现率（11％）
Ｎ1：待估地出让年期
Ｎ2：比较案例出让年期
第七条 假设开发法
（一）假设开发法基本公式为：
宗地价格＝开发价值－成本费用－销售费用－发展商利润
（二）假设开发法计算中所采用的数据，按下列要求取定：
1、开发价值
售价的选取：售价应取该地区同类物业市场售价比较值，低限不能低于市场平均价的85％。
求取开发价值时，以规划建筑面积计算。
2、成本费用
2．1 建造成本：按北京市现行建筑工程概（预）算标准测算，或参照北京市统计局每年公布的各类物业建安成本统计值推算。包括以下项目：
建安费用：含结构和装修
红线内市政费用：按建安费用10％－15％计
小区配套费用（仅限小区开发）：按建安费用10％－15％计
电权、电贴费：5200元／ＫＶＡ
2．2 不可预见费：按建安费用的5－10％；
2．3 专业人士费（包括勘察、设计、评估等费用）：建造成本的5－10％；
2．4 贷款利息：取以上三项合计款项为基数，贷款利率取15％，计息期为工期的一半，以单利计算。
3、销售费用
3．1 工商统一税：5．45％；
3．2 买卖手续费：成交价的1％；
3．3 代理及广告宣传费：总开发价值的1％－3％；
4、发展商利润：以下列不同年期的回报率计算建造投资成本利润和土地投资成本利润（销售费用不计利润）：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－
|投资年期|一年期|两年期|三年期|
|－－－－|－－－|－－－|－－－|
|回报率 |20％|30％|40％|
－－－－－－－－－－－－－－－－－－
第八条 收益还原法
（一）收益还原法基本公式为：
宗地价格＝年土地纯收益÷还原利率
（二）计算中所采用的数据，按下列要求取定：
1、物业租金的选取应取该地区同类物业市场租金比较值，低限不能低于市场比较值的85％。
2、各类物业的使用面积占建筑面积的比重按实际设计计算；若设计尚未完成，该比重应参照国家有关建筑设计规范选择。一般情况下，各类物业的使用（或营业）面积占建筑面积的比重如下：写字楼65－70％；商业楼40－60％；平房四合院及住宅70－75％。
3、空置率根据物业类型、市场供需等情况，取5％－30％
4、经营性成本取总收益30％－40％
5、还原利率取10％－15％
第九条 成本逼近法
（一）成本逼近法基本公式为：
宗地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益
（二）计算中包含以下内容：
1、土地取得费：包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等；
2、土地开发费：包括基础设施和公用事业建设费用等；
3、利息（参照假设开发法取值）
4、利润（参照假设开发法取值）
5、应缴税费
6、土地所有权收益
第十条 拆迁安置补偿费按区域平均水平结合实际情况确定。计算时应注明拆迁户数量（人数）、单位数量。拆迁安置补偿等费用按居民、单位、个体分类计算。包括以下各项：
（一）拆迁安置费（外迁或回迁房造价）；
（二）地上物及其附着物的补偿费；
（三）各种补助费（搬家费、奖励费、生活补贴等）；
（四）房屋周转费；
（五）拆迁服务费；
（六）拆迁管理费；
（七）单位停业损失费；
（八）征用土地费
1、耕地占用税；
2、菜田基金；
3、青苗补偿费；
4、土地补偿费；
5、劳动力安置费；
6、其他费用；
（九）因特殊情况发生的其他费用。
第十一条 红线外市政费按市政公用部门提供的咨询方案投资额核定。市政工程包括：
上水工程
雨水工程
污水工程
热力工程
煤气工程
供电工程
电信工程
道路工程等
第十二条 项目总占地面积＝建设用地面积＋代征地面积
在计算拆迁安置费时，只摊入建设用地的费用。即：
总开发费用
应计开发费用＝－－－－－×建设用地面积
总占地面积
第十三条 宗地允许有多种用途性质时，应根据最高最佳用途按本标准要求来计算其他价指标；综合楼宇的地价计算，应按其不同用途的建筑面积来分摊地块面积，分别求取各用途的地价后，再按建筑面积的权重计算地块的综合地价指标。
第十四条 计算中容积率按收益部分建筑面积的容积率（简称收益容积率）取定，如建筑面积完全为地上，则取地上容积率；如含地下部分，则按实际收益部分建筑面积计算，不得小于总容积率的80％。
第十五条 地价的计算过程均采用人民币作为计价单位；若以外币折算，汇率应根据中国银行公布的外汇比价中间值选用，并在评估说明中加以明确。
第十六条 土地开发费总额不应超过熟地总价的60％；超过时，应在评估报告中注明原因，并提供足够的依据。
第十七条 项目用地中部分土地使用权出让，评估报告须明确出让部分的规划条件及回迁用地、配套公建用地的面积。

第三章 评估报告书
第十八条 评估报告分为以下两类：
（一）评估技术报告是提供给地价审核委员会用以审核地价的报告。该报告须写明评估测算的详细过程；
（二）评估结果报告是提供给委托方说明经审定后评估结果的报告。可省略计算过程。报告须加盖“北京市房地产管理局地价审核委员会审核专用章”方为有效。
第十九条 评估报告应包括以下各项内容：
（一）委托方、受托方名称及项目背景介绍；
（二）评估目的、评估基准日期和评估依据；
（三）土地的使用性质和出让年限；
（四）评估标的物的权属及他项权利状况；
（五）评估标的物的描述，包括地理位置、周围环境、繁华程度、交通便捷度、地价区类以及市政设施等条件；
（六）开发项目的正式规划条件（以规划审定方案通知书为准）或已建项目的现状，其中包括建设用地面积、代征地面积、绿地面积或绿化率、地上及地下建筑面积、功能分布、容积率、建筑密度、限高及停车场位置和个数；
（七）对评估标的物的分析和评估方法的说明；
（八）评估人员名单、评估负责人签名及评估机构资格证明；
（九）评估测算过程（评估结果报告可省略）；
（十）评估附件：评估资格证明、计委立项批复、规划用地许可证及规划设计条件、规划审定方案通知书、宗地位置图等作为评估依据的资料。
第二十条 评估技术报告应列出所使用的公式和选定的参量，对于关键的数据，应该说明其依据或来源。
（一）评估方法的说明，应包括评估思路、所采用的方法。
（二）在计算过程中，先通过各种方法测算出楼面熟地价后，得出一个综合结果。再进一步求得熟地总地价、地面熟地价。然后扣除建设用地上的前期费用计算出毛地总地价、地面毛地价、楼面毛地价。
第二十一条 本标准自发布之日起试行。
第二十二条 本标准由市房地产管理局负责解释。



1995年3月16日
黑龙江省齐齐哈尔市人民政府办公厅


齐齐哈尔市人民政府关于印发齐齐哈尔市现代农机专业合作社管理办法的通知

齐政发〔2011〕56号


各县（市）、区人民政府，市政府各委、办、局，各直属单位：
　　现将《齐齐哈尔市现代农机专业合作社管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。


齐齐哈尔市人民政府办公厅

二零一一年五月三日





齐齐哈尔市现代农机专业合作社管理办法



　　第一条 为了支持、促进和规范现代农机专业合作社的发展，维护现代农机专业合作社及其服务对象的合法权益，推进农村土地规模经营和农业现代化，根据《中华人民共和国农业机械化促进法》、《黑龙江省农业机械管理条例》等有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法所称现代农机专业合作社（以下简称农机合作社），是指设备投资100万元以上，具有先进的农业机械装备，由政府扶持资金和农户、村集体、企业（含农垦）或者其他投资人出资共同组建的现代农机专业合作社。 第三条 我市行政区域内农机合作社的组建、经营、管理等活动，适用本办法。
　　第四条 市农业行政主管部门负责全市农机合作社的指导、规范和服务工作，并组织实施本办法。县（市）、区农业机械行政主管部门具体负责本行政区域内农机合作社的指导、规范和服务工作。财政、发改、税务、审计、工商、质监、国土、交通、金融、检验检疫、海关等有关部门按照各自职责，做好支持、规范和促进农机合作社发展的有关工作。
　　第五条 农机合作社的组建与扶持应当坚持统筹规划、突出重点、因地制宜、合理布局、多元化投入、规模化建设的原则。
　　第六条 农户、村集体、企业或者其他投资人（以下简称出资人），可以用货币、土地承包经营权的预期收益、农业机械、固定资产、技术等形式出资。
　　第七条 组建农机合作社应当按照《中华人民共和国农民专业合作社法》、《中华人民共和国公司法》的有关规定，制定章程，成立组织机构，并向工商行政管理部门申请登记，取得法人资格。
　　第八条 符合省财政和农业行政主管部门有关文件确定的法人资格、经营规模、出资额、场地建设等条件的农机合作社，可参加省财政、农业行政主管部门组织的农机合作社项目申报，审批后可享受政府资金扶持。
　　第九条 农机合作社必须制定经过股东大会讨论通过的农机合作社章程。农机合作社设理事长一名，可以设理事会。理事长为农机合作社法定代表人。经理实行聘任制，应当选聘专业能力强、管理经验丰富的人员担任经理。经理可以面向社会公开招聘。 农机合作社可以设执行监事或者监事会。理事长、理事、经理和财务会计人员不得兼任监事。 理事长、理事、执行监事或者监事会成员，由成员大会从本社成员中选举产生，对成员大会负责。 理事会会议、监事会会议的表决，实行一人一票。
　　第十条 农机合作社从事生产经营等活动，必须遵守有关法律、法规和规章的规定，遵守社会公德和商业道德，诚实守信。
　　第十一条 农机合作社购置的拖拉机、联合收割机、其他自走式动力农业机械和农业机械驾驶人员，应按照《中华人民共和国道路交通法》、《黑龙江省农业机械管理条例》的有关规定办理落户手续和驾驶执照。
　　第十二条 农机合作社应当对下列事项实行规范化管理：
　　（一）安全生产和牌证使用；
　　（二）农业机械停放保管；
　　（三）生产计划；
　　（四）作业质量和验收标准；
　　（五）作业收费和结算；
　　（六）油料使用；
　　（七）农业机械的保养、维修和配件采购；
　　（八）财务会计制度。
　　第十三条 农机合作社应当建立下列运行机制：
　　（一）农业生产机制。统一作业质量标准、统一作业收费标准和结算、统一油料供应、统一管理和调度、统一停放保管、统一保养和维修标准。
　　（二）成本核算机制。按固定资产折旧费、大修理费、日常维护费、轮胎磨损费、人员工资、管理费、油料费、资金占用费等核定成本。
　　（三）内部管理机制。制定财务、生产、机务、人员、油料、安全管理等各项规章制度。
　　第十四条 农机合作社在保证完成本辐射区作业的基础上，可以跨区作业。跨区作业应向所在县（市）农业机械行政主管部门申请并报省级农业机械行政主管部门备案。农业机械跨区作业完成后，应当及时返回本地。
　　第十五条 农机合作社可以通过土地租赁、委托经营、土地入股和代耕等方式，扩大土地连片作业。
　　第十六条 农机合作社应当按照有关规定对机具进行保养维护，并达到下列要求：
　　（一）农机合作社的农业机械装备应做到机车有库、农具有棚，有一定规模的停放场。
　　（二）具有相应的农业机械维修保养间（维修工具）、零件库。
　　（三）严格按照保养规程建立技术档案。
　　（四）实行定期检修保养制度，保持农业机械的技术状态完好。
　　（五）配备具有相应农业机械维修资质的保养维护人员。
　　第十七条 各级财政投入农机合作社的扶持资金可以计入农机合作社股本，但应当单独体现，不参加分红，该股本产生的收益归农机合作社所有；用财政扶持资金购买的农业机械设备和建造的配套设施，由农机合作社经营管理。
　　第十八条 农机合作社应当按照省财务管理的有关规定，足额提取农业机械折旧费，所有权属于农机合作社。农业机械折旧费专项用于农机合作社的农业机械装备更新。需要更新时，经农机合作社的决策机构讨论后，报所在县财政部门和农业机械行政主管部门审核批准后，县（市）、区农业机械行政主管部门按政府采购的有关规定采购。
　　第十九条 农机合作社所有的固定资产应当单独设置账目管理；各级财政投入资金购置的农业机械装备及形成的固定资产属国有资产；其他投资方投入的资产，产权归投资人所有。农机合作社只有经营权，没有处置权。县（市）、区农业机械行政主管部门应当与农机合作社所在乡（镇）、村领导以及农机合作社签订责任状，进一步明确国有资产监督管理责任，加强农机合作社资产监管。
　　第二十条 农机合作社的经营收入在扣除成本、弥补亏损后，应当按照章程规定，提取公积金、公益金，并分配盈余。可分配盈余应当首先用于偿还银行贷款，剩余部分用于分配。在未偿还完银行贷款之前，农机合作社不分配盈余。
　　第二十一条 农机合作社的理事长、理事和管理人员不得有下列行为：
　　（一）侵占、挪用、变卖或者私分农机合作社资产；（二）违反章程规定或者未经成员大会同意，将农机合作社资产借贷给他人或者以农机合作社资产为他人提供担保；（三）接受他人与农机合作社交易的佣金并占为已有；（四）从事损害农机合作社及其成员利益的其他活动。理事长、理事和管理人员违反前款规定所得的收入，应当归农机合作社所有；给农机合作社造成损失的，相关责任人应当承担赔偿责任。
　　第二十二条 农机合作社在折旧期内出卖国家投资或者补贴购置的大型农业机械的，应当经当地县级财政部门和农业机械行政主管部门批准，并报省农业机械行政主管部门备案。农机合作社出现经济纠纷时，不得使用农机装备等国有资产抵偿债务。农机合作社破产、解散时，不得将农机装备等国有资产作为可分配剩余资产分配给其他出资人，应由财政、农业机械和国有资产等行政主管部门依法处理。
　　第二十三条 各级政府应当通过政策扶持、组织协调、典型示范、宣传引导和促进农村劳动力转移等方式，扩大农机合作社的土地连片作业面积，形成规模经营。乡（镇）政府和村民委员会应当在土地承包经营权流转、土地集中连片、组织签订作业合同、信息咨询等方面为农机合作社提供服务。
　　第二十四条 各级政府应当引导农机合作社和周边农机户，通过合资、合营、合作等方式，有效发挥农业机械在农业生产中的作用，并鼓励和扶持农机合作社成为当地农业机械化新技术、新机具的推广和示范基地。
　　第二十五条 财政、国资、审计、农机等部门应当对农机合作社资金、资产等加强财务管理、日常监督和使用效益评价。农业机械行政主管部门要协调有关部门每季度对农机合作社进行一次监督检查。 农业机械行政主管部门要建立农机合作社资产管理机制，资产逐一登记造册，逐步实现远程网络监控管理。
　　第二十六条 农业机械行政主管部门应当建立群众监督制度，并公布投诉、举报电话。对损害农机合作社合法权益和侵占资产等行为，任何单位和个人均有权投诉、举报。
　　第二十七条 违反本办法第二十一条、第二十二条二款有关规定，依法应当给予行政处罚的，依照有关法律、法规予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十八条 违反本办法第二十二条一款有关规定的，由县级以上农业机械行政主管部门处以国家投资额或者补贴资金百分之五以上百分之十以下罚款，并由县级财政部门负责收回国家投资或者补贴款；情节严重的，依法追究刑事责任。
　　第二十九条 行政机关及其工作人员在农机合作社管理工作中玩忽职守、滥用职权或者徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；情节严重的，依法追究刑事责任。 违反本办法第八条规定，弄虚作假、骗取国家扶持资金，给国家造成损失的，依法追究有关责任人的刑事责任。对相关责任部门主要负责人由行政监察部门给予行政处分；情节严重的，移交司法部门追究刑事责任。
　　第三十条 本办法自2011年6月4日起施行。