北海市大力发展高新技术及其产业的若干规定

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上海市人大常委会


上海市统计管理条例



　　(1993年12月15日上海市第十届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 根据1997年8月13日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十八次会议《关于修改〈上海市统计管理条例〉的决定》修正)


　　第一条　为了适应社会主义市场经济和社会发展的需要，加强对本市统计工作的管理和监督，保障统计资料的准确性和及时性，真实反映本市经济、社会的发展状况，根据《中华人民共和国统计法》及其实施细则，结合本市实际情况，制定本条例。

　　第二条　本市范围内的国家机关、社会团体、企业、事业单位、各种经济联合组织和个体工商户，必须依照国家统计法律、法规和本条例的规定，准确及时地提供统计资料。

　　基层群众性自治组织和公民有义务如实提供国家和本市统计调查所需要的情况。

　　第三条　各级人民政府应当加强对统计工作的领导，保证统计工作的正常进行。

　　市统计局是本市统计工作的主管机构，对本市统计工作行使管理、协调、监督、检查的职权。市人民政府其他各部门根据各自的职责设置统计机构或者指定兼管统计业务的机构，配合市统计局做好统计管理工作。

　　区、县人民政府应当设立独立的统计机构，对本区、县的统计工作行使管理、协调、监督、检查的职权，在统计业务上以市统计局的领导为主。区、县人民政府其他各部门可以设立统计机构或者配备统计人员做好统计管理工作。

乡、镇人民政府根据需要配备统计人员，并指定助理主管统计业务。街道办事处设专职或者兼职统计人员。

　　各企业、事业单位根据需要设立统计机构，或者在有关机构中配备统计人员，并指定统计负责人。

　　第四条　市统计局和区、县人民政府统计机构及人民政府其他各部门应当定期组织统计人员进行业务学习和岗位培训。

　　第五条　统计机构和统计人员依法独立行使统计调查、统计报告、统计监督的职权，依照统计法律、法规和统计制度的规定，如实提供统计资料，准确及时地完成统计任务，保守国家机密。

　　第六条　市、区、县人民政府统计机构和其他各部门可以设置统计检查机构，或者配备统计检查员，履行统计检查职责。

　　统计检查员由市统计局培训后发给《统计检查证》，持证开展统计检查工作。

　　统计检查机构、统计检查员在执行统计检查时，有权发出《统计检查查询书》，被检查单位的领导人员或者有关责任人员应当如实提供资料，按期据实答复。

　　第七条　本市各地区、各部门、各单位的领导人或者统计负责人发现统计机构和统计人员提供的统计资料数据不实，应当责成统计机构、统计人员复核。统计机构、统计人员应当进行复核，并提出修改或者不予修改的报告。

　　第八条　根据本市经济、社会发展需要新开展的全市性统计调查项目，由市统计局决定执行，报市人民政府备案；重大的统计调查项目，由市统计局报市人民政府批准后执行。国家规定的、常规性的统计调查项目除外。

　　全市性统计调查表，由市统计局制订，或者由市统计局会同有关主管部门共同制订。

　　市和区、县人民政府其他各部门下发的专业性统计调查表，调查范围属本部门管辖的，由该部门制订，报本级人民政府统计机构备案；调查范围超出本部门管辖的，由该部门拟定，报本级人民政府统计机构审批。

　　地区性统计调查表，由区、县人民政府统计机构制订，或者会同有关部门共同制订。

　　市和区、县非常设机构需要制发统计调查表的，应当报本级人民政府统计机构审批。

　　第九条　制订统计调查表应当附有说明书，明确调查目的、调查内容、调查对象、调查方式、调查时间、分类目录、指标涵义、计算方法、统计编码、填报单位、完成期限等。

　　第十条　统计调查表应当简明扼要，统计分类和编码必须按国家标准或者市统计局标准执行。

　　经批准或者备案的各类统计调查表，均应当在右上角标明制表机关名称、表号、批准或者备案机关名称、批准文号等。

　　第十一条　人民政府各部门对市统计局制发的统计调查表需补充调查项目的，应当报市统计局备案。

　　第十二条　市统计局和区、县人民政府统计机构对送审的统计调查表应当进行审查。对符合规定的，应当及时予以批准。

　　任何单位或者个人有权拒绝填报未经批准的统计调查表，并向人民政府统计机构举报。人民政府统计机构有权制止擅自制发统计调查表的行为。

　　第十三条　市统计局和区、县人民政府统计机构和其他各部门，应当定期清理本地区、本部门制发的统计调查表，已不适用的，应当及时修订或者废止，并将清理结果报上级统计机构备案。

　　第十四条　市统计局和区、县人民政府统计机构负责审定、公布、出版本市或者本地区的基本统计资料，并以各种形式及时发布统计公报及其他各类统计资料。

　　人民政府其他各部门公开发布本系统的统计资料，应当与本级人民政府统计机构认可的有关资料相一致。

　　新闻、出版单位需要发表尚未公布的经济、社会发展基本统计资料，全市性的，应当经市统计局核准；地区性的，应当经有关的区、县人民政府统计机构核准。

　　第十五条　任何单位和个人在公布或者使用统计资料时，必须遵守国家有关保密的规定。

　　各级统计机构和统计人员对属于个人、家庭或者法人的单项调查资料，应当予以保密。

　　第十六条　各部门、各社会团体、企业、事业单位、各种经济联合组织和个体工商户，在开业或者发生行政区划变动、管理体制变化、机构调整等情况时，应当在决定或者被批准之日起三十日内到有关的统计机构登记或者更改统计登记，并按照规定的统计范围和报送渠道报送统计资料，做好有关统计档案的管理或者移交工作。

　　第十七条　中央和外地设在本市的单位向其主管部门报送的统计资料，应当根据规定同时抄送市统计局或者本市有关统计机构。

　　第十八条　人民政府其他各部门评价地区、部门或者企业发展水平、工作实绩等各项统计资料，应当以本级人民政府统计机构认可的统计资料为准。

　　第十九条　各社会团体、企业、事业单位或者个人需要了解本市有关统计资料的，可以向市统计局或者区、县人民政府统计机构查询或者委托调查。

　　各级人民政府统计机构必须做好统计信息咨询服务工作，充分利用可以公开的统计信息为社会公众服务。

　　符合国家有关规定，在统计法律、法规和统计制度规定之外提供的统计信息咨询，实行有偿服务，具体办法由市统计局会同市物价主管部门规定。

　　第二十条　市统计局和区、县人民政府统计机构及各部门、各单位对统计工作成绩显著、执行统计法律、法规表现突出的单位和个人，应当给予奖励。

　　第二十一条　对有下列行为之一的，由市统计局或者区、县人民政府统计机构责令改正，予以通报批评；情节较重的有关领导人员或者直接责任人员，其所在部门、单位或者其上级机关、监察机关应当给予行政处分。

　　（一）虚报、瞒报、伪造、篡改统计资料的；

　　（二）违反国家统计管理规定，拒报或者屡次迟报统计资料的；

　　（三）利用统计调查损害社会公共利益或者进行欺诈活动的；

　　（四）利用职权授意、强迫统计人员按其意图修改统计资料的；

　　（五）阻挠统计机构、统计人员依法行使职权，或者对检举人进行刁难、打击报复的；

　　（六）未经批准，擅自制发统计调查表的；

　　（七）未经认可或者批准，自行公布统计资料的；

　　（八）违反统计法律、法规有关保密规定的。

　　企业事业组织、个体工商户有前款之（一）、（二）、（三）项所列违法行为的，由市统计局或者区、县人民政府统计机构予以警告，也可以处以一千元以上五万元以下的罚款，有违法所得的，予以没收。

　　处罚办法由市人民政府制定。

　　第二十二条　　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者向人民法院提起诉讼。

　　当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

　　第二十三条　人民政府统计机构工作人员有玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权等违反统计法律、法规和统计制度的行为，尚未构成犯罪的，其所在部门或者上级主管机关应当给予行政处分。

　　第二十四条　违反统计法律、法规，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第二十五条　本条例由市统计局组织实施，具体应用问题由市统计局解释。

　　第二十六条　本条例自一九九四年四月一日起施行。




中国房地产证券化的法律思考

王晓君*


内容提要：
资产证券化是20世纪70年代以来最重要的金融创新之一，它通过巧妙的设计，将流动性差的资产转化为流动性好的债券，借以融通资金。目前，我国资本市场的发育不完善，融资渠道比较狭窄，尤其体现在房地产融资渠道多年来的单一性上，这造成了两个尴尬的境地，一是房地产资金筹集进入一个瓶颈状态，二是银行长期背负巨额的不良资产。“121”文件 的出台更加使房地产银行贷款的途径缩水，资本市场不得不创造新的金融工具以适应趋于恶劣的投资环境。房地产证券化就无疑是拓宽房地产融资渠道的一个新的工具性创新，随之迩来的将带动整个市场和体制的创新。房地产证券化就是将房地产投资直接转化为证券形态，它包括抵押债权证券化和项目融资证券化。国外房地产发展的经验表明：房地产证券化是发展房地产市场最为有效的手段。我国房地产业的发展不容乐观，笔者认为房地产证券化作为突破房地产融资的瓶颈现状，带动整个资产证券化的良性运作，是值得提倡的一种金融创新，但于经济环境、法律框架等方面的限制，我国实施资产证券化业务还面临许多障碍。本文旨在对房地产证券化作粗浅的探讨的基础上，以期抛砖引玉。
关键词：房地产 资产证券化 房地产证券化 房地产立法

一、前言
资产证券化源于７０年代美国的住房抵押证券，随后证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产，并于８０年代在欧美市场获得蓬勃发展。９０年代起，资产证券化开始出现在亚洲市场上，特别是东南亚金融危机爆发以后，在一些亚洲国家得到迅速发展。 资产证券化（包括不良资产证券化和房地产证券化）是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具，是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物。通俗地讲，资产证券化就是把缺乏流动性，但具有预期稳定现金流的资产汇集起来，形成一个资产池，通过结构性重组，使之成为可以在金融市场上出售和流通的证券，据以融资的过程。 目前在我国存在大量的可用于资产证券化的资产，例如房地产基础设施的建设、房地产抵押贷款等。资产证券化尤其使房地产证券化在我国具有广阔的发展空间，我们应当充分把握这一机会，在拓宽溶资渠道和完善资本市场的同时，建立良好的政策法律环境和投资环境。 2003年 6月5日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即“121号文件”，以控制房地产信贷风险，其中的核心内容有： 房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％；商业银行发放的房地产贷款严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。这好比把造成银行不良资产的紧箍咒转嫁给了房地产开发商，使房地产融资渠道单一的窘境雪上加霜。加快房地产证券化的发展以激活资本投资市场势在必行，启动相关的专项研究和政策法律的研究也就显得尤为重要。
二、房地产证券化的含义、性质和特征
（一）房地产证券化的含义和性质
以住房抵押贷款证券化为代表的房地产证券化最早出现于上个世纪70年代的美国。房地产证券化（Real Estate Securitization），是指把流动性较低的、非证券形态的房地产的投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权。主要包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。房地产投资权益证券化即商业性房地产投资证券化。
因为证券化本身就是一个非常宽泛的概念，而且目前也没有关于资产证券化的权威法律定义，所以理论界对房地产证券化的理解也存在着很大的分歧：
有的学者认为房地产证券化是指通过发行股票或公司债券进行融资的活动，包括直接或间接成为房地产上市公司，从而使一般房地产企业与证券相融合，也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业，从而使上市公司与房地产业结合，发行股票或债券。这种观点意味着房地产证券化，既可以解决开发企业流动资金不足的问题，又可分散房地产开发投资的风险。有的学者认为房地产证券化是指房地产开发项目融资的证券化，即以某具体的房地产开发项目为投资对象，由投资方或开发企业委托金融机构发行有价证券筹集资金的活动。
实际上，房地产证券化产生的背景及实践表明，房地产证券化是指房地产投资由原来的物权转变为有价证券的股权或债券，是指房地产投资权益的证券化和房地产抵押贷款的证券化，而并非房地产开发企业发行股票或债券的筹资活动，也不是房地产开发项目融资证券化。
房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，其具体形式可以是股票、债券，也可以是信托基金与收益凭证等。因为房地产本身的特殊性，其原有的融资方式单一，房地产证券化是投资者将对物权的占有和收益权转化为债权或股权。其实质上是物权的债权性扩张。房地产证券化体现的是资产收入导向型融资方式。传统融资方式是凭借资金需求者本身的资信能力来融资的。资产证券化则是凭借原始权益人的一部分资产的未来收入能力来融资，资产本身偿付能力与原始权益人的资信水平被彻底割裂开来。
与其他资产证券化相比，房地产证券化的范围更广，远远超出了贷款债权的证券化范围。贷款证券化的对象为贷款本身，投资人获得的只是贷款净利息，然而，房地产投资的参与形式多种多样，如股权式、抵押式等等，其证券化的方式也因此丰富多彩，只有以抵押贷款形式参与的房地产投资证券化的做法才与贷款证券化相似，其他形式的证券化对象均不是贷款本身，而是具体的房地产项目。所以房地产证券化包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。
房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为。
房地产投资权益的证券化 又称商业性房地产投资证券化，是指以房地产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。
房地产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款；另一方面是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。
总之，房地产证券化是一种资产收入导向型融资，以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系，泛指通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化。其宗旨是将巨额价值的房地产动产化、细分化，利用证券市场的功能，实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化，为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与金融业快速发展。它既是一种金融创新，更是全球性经济民主化运动的重要组成部分。
（二）房地产证券化的特征
1、基础资产的法律形式是合同权利。无论是房地产抵押贷款债权的证券化还是房地产投资权益证券化，在证券化过程中，基础资产都被法律化为一种合同权利。
2、参与者众多，法律关系复杂。在整个证券化过程中，从基础资产的选定到证券的偿付，有众多的法律主体以不同的身份参与进来，相互之间产生纵横交错的法律关系网，其涉及面之广是其他资产证券化所不能及的。借款人和贷款人之间的借贷法律关系，委托人和受托人之间的信托关系，SPV（特设机构）和原始权益人的资产转让关系，SPV和证券承销商的承销关系，还有众多的中介机构提供的服务而产生服务合同关系等等，一个证券化过程中，有着多种多样的法律关系，牵涉国家方方面面的法律规定。任何一个法律规定的忽视都将影响证券化的实施效果。
3、独特的融资模式。这主要体现在两个方面，一方面体现在融资结构的设计上。房地产证券化的核心是设计出一种严谨有效的交易结构，通过这个交易结构来实现融资目的。另一方面体现在负债结构上。利用证券化技术进行融资不会增加发起人的负债，是一种不显示在资产负债表上的融资方法。通过证券化，将资产负债表中的资产剥离改组后，构造成市场化的投资工具，这样可以提高发起人的资本充足率，降低发起人的负债率。
4、安全系数高。在由其他机构专业化经营的同时，投资者的风险由于证券化风险隔离的设计，只取决于基础资产现金流的收入自身，非以发起人的整体信用为担保，并且和发起人的破产风险隔离，和SPV（特设机构）的破产风险隔离，SPV或者是为证券化特设一个项目一个SPV，或者对证券化的基础资产实行专项管理，SPV的经营范围不能有害于证券化，对基础资产的现金流收入委托专门的金融机构专款专户。这种独特的设计降低了原有的风险，提高安全系数。另外，证券化的信用级别也不受发起人影响，除了取决于自身的资产状况以外，还可以通过各种信用增级手段提高证券化基础资产的信用级别，降低风险，提高安全性。而且，房地产证券具有流通性，可以通过各种方式流通，提早收回投资，避免风险的发生。
5、证券品种多样化，适合于投资。房地产证券本身就根据不同投资者的不同投资喜好设计了品种多样：性质各异的证券，有过手证券，有转付证券，有债券，有收益凭证，等等。
6、政策性强。房地产证券化之所以起源于美国，是和美国政府的推动作用分不开的。众所周知，美国是崇尚市场机制的国家，但与其它经济金融部门相比，房地产市场是美国政府干预较深的一个领域。一方面通过为抵押贷款提供保险和发起设立三大政府代理机构--联邦国民抵押贷款协会、联邦住房抵押贷款公司以及政府抵押贷款协会参与到证券化业务中来，直接开展住宅抵押贷款证券化交易，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。另一方面它则通过制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展：美国政府调整了法律、税务、会计上的规定和准则，包括通过《税收改革法案》；以FAS125规则替代FAS77规则，重新确定了“真实销售”的会计标准；通过了FASIT立法提案等等。所以，房地产证券化市场受政府政策导向影响大。
三、海外房地产证券化的立法体例
海外房地产证券化的法律规定，从体例上看，可以分为分散立法型和统一立法型，这两种体例跟各自的国情是紧密联系的。
（一）分散立法型国家的法律规定。
1、美国关于房地产证券化的法律规定。
美国是最早进行房地产证券化的国家，在法律制度方面积累了非常丰富的经验，其主要立法有：1933年的《证券法》、1934年的《证券交易法》。 1940年《投资公司法》。 在房地产投资信托方面，应当说，《投资公司法》与1935年《公用事业控股公司法》、1939年《信托契约法》、1940年《投资顾问法》，都成为日后投资公司经营房地产投资信托业务管理规则的基本框架。《第125号财务会计准则》（FAS125）、《转让、提供金融资产服务及债务清除之会计处理》。 两法采用金融合成分析法，改变过去对“真实销售”只“重形式轻实质”的缺陷，该法还对房地产证券化中的会计报表及其报表合并等问题作了详细规定，有利于保护投资者的合法权益。在地产投资信托方面，正式开创了REIT。
2、英国关于房地产证券化的法律规定。
英国自1987年开始发行按揭支撑证券，在抵押贷款市场，通过证券化的资产建立出借机构。例如国家房屋贷款有限公司、私人抵押有限公司。英国的抵押支撑证券通过建筑保险、人寿保险和抵押赔偿单进行组合。银行、机构投资者和海外投资者是英国证券化市场的主要投资者。在法律方面，英国1986年《建筑团体法》中“适宜抵押公司”指导建筑团体发行抵押支撑证券；1991年《流动资产咨询注解》鼓励建筑团体在抵押支撑证券市场的投资；1989年2月《贷款转让与证券化准则》由英格兰银行颁布，起到了宏观调控与监督的作用；此外《关于统一国际资本衡量和资本标准的协议》、《1986年财政支付法》、《1974年消费者信用法》、《1989年公司法》、《披露草案42》和《披露草案49》，在众法之间既有鼓励房地产证券化也有约束的作用。
3．采用分散型立法的国家和地区还有法国、德国、澳大利亚、加拿大和我国香港地区。
（二）统一立法型国家的法律规定。
1、日本关于房地产证券化的法律规定。
日本的房地产证券化起步于80年代中后期，当时在法律上还存在着诸多限制，致使该产品无法在市场上广泛开展，直到1997年金融风暴后，日本金融市场受到重击，在残酷的现实环境催迫下，1998年通过《特殊目的公司法》，并于2000年修正为《资产流动化法》，至此，才为日本证券化市场的全面开展扫清了法律上的障碍。 此外，在日本推动金融资产证券化的同时，我们仍然不能忽视以下法律在证券化中的作用：《抵押证券法》、《抵押证券业规制法》、《信托法》、《信托业法》、《特定债权事业规制法》。这些法相较《资产流动化法》来说，虽然更分散，但仍然具有补充适用的价值。
2、韩国关于房地产证券化的法律规定。
韩国的资产证券化实践主要出现在1997年金融危机之后，这之前基本未开展资产证券化业务，也没有制定相关的法规，而仅允许离岸资产的跨国界证券化。金融危机爆发后，韩国的金融业暴露出许多问题，在严格的金融监管下，韩国的金融机构都在尽力通过提高资本充足率来改善它们的安全性，金融机构进行有效的资产负债管理的重要性变得更加突出。随着金融改革和调整的深化，韩国政府希望通过证券化的方式来清除不良贷款，以最大限度地降低对整个社会的冲击。于是在1998年7月就颁布了《资产证券化法案》，该法从立法预告到法案生效，历时仅2个多月。
3、采取统一立法型的国家和地区还有印尼、马来西亚、泰国和我国的台湾地区。
四、我国推行房地产证券化的必要性和可行性
（一）我国房地产证券化的发展现状
房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战，而证券化却在竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证券化浪潮中，房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。
1、房地产抵押债权证券化的发展现状
房地产证券化从银行金融机构的角度看，表现为金融机构出于单纯的融资目的，将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场，称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看，抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为：(1)抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲，该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7％，占总行贷款总额的比例还不到1％。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行；(2)我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。
2、房地产投资权益证券化的发展现状